Moderne Hallen mit gut ausgebauter Infrastruktur boomen. Deutschland gilt als Logistik-Weltmeister und ist der zentrale Umschlagplatz für Waren in Europa. Von der aktuellen wirtschaftlichen Dynamik profitiert auch der Hallenflächenmarkt. Dabei entwickelt sich dieser immer mehr von einem Eigennutzer- hin zu einem Fremdvermietungsmarkt. Dies zeigt der neue Industrieimmobilien-Index, den das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Kooperation mit dem Beratungsunternehmen IndustrialPort entwickelt hat.
Wettbewerb führt zu steigenden Preisen
Für den IW-IndustrialPort-Industrieimmobilien-Index (IWIP-Index) wurden Daten von rund 11.500 Immobilien mit 100 Mio. m² Hallenfläche für 2012 bis 2017 ausgewertet. Daten zu jährlicher Miete pro Quadratmeter, die Bewirtschaftungskosten, Größe und Ausstattung sind darin berücksichtigt. Demnach ist die Durchschnittsmiete im Verlauf der letzten Jahre um 34 Prozent auf 3,76 €/m² gestiegen. Die höchste Durchschnittsmiete von 4,22 €/m² wurde 2017 für Logistikhallen bezahlt, Lagerhallen kamen auf eine Durchschnittsmiete von 3,65 €, während beheizte Produktionshallen bei 3,29 €/m² lagen
Gerade im letzten Jahr erlebten Industrieimmobilien mit 9,7 Prozent einen enormen Preissprung, was auf eine hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Während die Mieten zuvor in den Zentren stärker gestiegen sind, legen diese nun auch in der Fläche zu. Davon ausgenommen bleiben aber weiterhin Standorte, die zu weit von den wirtschaftlich prosperierenden Regionen entfernt liegen.
Florierender Internethandel
Die Dynamik verläuft je nach Unterkategorie unterschiedlich. Während Lager- und Produktionshallen in 2017 mit einem Plus von 14,8 Prozent (auf 121,9) und 14,5 Prozent (auf 128,1) deutlich zulegen, steigt der Index für Logistikhallen nur um 0,1 Prozent (auf 111,7). Ursächlich hierfür ist die unter anderem sehr hohe Nachfrage nach innenstadtnahen Logistikflächen, die dazu führt, dass zunehmend die beiden Hallentypen Lager und Produktion mit als Logistikflächen benutzt werden. Dies gilt besonders für Flächen, die sich im Wachstumssegment Internethandel nutzen lassen. Im Gegenzug können größere Logistikhallen aufgrund des hohen Grundstücksflächenbedarfs oft nur noch in Randlagen errichtet werden. Dort ist zwar das Bauland günstiger, dafür in vielen Fällen die Fahrt- sowie die Facility Management-Kosten höher und die Personalverfügbarkeit geringer. Dies führt oft zum geringer steigenden Mietpreiswachstum von Logistikflächen gegenüber den zentraler gelegenen Lager- und Produktionsflächen verbunden mit einem höheren Nachvermietungsrisiko.
Mit dem IWIP-Index streben die Verfasser eine kontinuierliche Erfassung und Auswertung von Marktdaten an. Über die Zeit soll sich ein stabiler und relevanter Index mit valider Aussagekraft etablieren, der halbjährlich aktualisiert werden soll.
Quelle & Autoren: Peter Salostowitz und Dr. Ralph Henger: Industrieimmobilien-Index – neuer Index für Industrieimmobilien; IW-Kurzbericht/17/2018
